Apartman, site, rezidans ve tesis yönetimi; aidat, bütçe, teknik bakım, personel ve hukuki süreçler hakkında sık sorulan soruların cevaplarını inceleyin.
Profesyonel yapı yönetimi hakkında karar verirken hizmet kapsamı, aidat yönetimi, mali raporlama, teknik bakım ve hukuki sorumluluklar konusunda birçok soru ortaya çıkabilir.
Martı Yapı Yönetim olarak en sık karşılaştığımız soruları bu sayfada sade ve anlaşılır şekilde cevapladık. Yapınıza özel değerlendirme gerektiren konularda bizimle doğrudan iletişime geçebilirsiniz.
Apartman, site, rezidans, tesis ve iş merkezlerinin mali, idari, teknik ve operasyonel süreçlerinin belirli bir yönetim planı doğrultusunda uzman bir ekip tarafından yürütülmesidir.
Profesyonel yönetim; aidat toplamaktan ibaret değildir. Bütçe, muhasebe, personel, tedarikçi, bakım, denetim, raporlama ve sakinlerle iletişim gibi birçok süreci kapsar.
Aşağıdaki yapı türlerine yönetim ve destek hizmetleri sunuyoruz:
Hizmet kapsamı, yapının büyüklüğüne ve ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Evet. Yapının bağımsız bölüm sayısı, ortak alanları, teknik sistemleri, personel durumu ve mevcut sorunları yerinde incelenir.
Keşif ve ihtiyaç analizi sonrasında yapıya özel hizmet kapsamı, çalışma planı ve yönetim teklifi hazırlanır.
Yapının türü, büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, ortak kullanım alanları, mevcut personeli ve ihtiyaç duyduğu hizmetler değerlendirilir.
Bu değerlendirmeye göre tam kapsamlı yönetim hizmeti veya belirli süreçleri kapsayan özel bir hizmet modeli oluşturulur.
Evet. Yönetimin tamamen Martı Yapı Yönetim’e devredilmesi zorunlu değildir.
İhtiyacınıza göre bütçe ve muhasebe, aidat takibi, denetim, teknik bakım, temizlik, güvenlik, personel, peyzaj veya havuz yönetimi gibi belirli hizmetlerden ayrı olarak yararlanabilirsiniz.
Hizmet bedeli aşağıdaki unsurlara göre belirlenir:
Bu nedenle her yapı için yerinde inceleme sonrasında özel teklif hazırlanır.
Öncelikle kat malikleri kurulunun gerekli kararları alması gerekir. Ardından mevcut yönetime ait mali kayıtlar, banka hesapları, karar defterleri, sözleşmeler, personel belgeleri ve devam eden işler kontrollü şekilde teslim alınır.
Devir sürecinde eksik belgeler ve devam eden yükümlülükler tespit edilerek yeni çalışma planı oluşturulur.
Aidat miktarı; yıllık tahmini giderler, personel maliyetleri, bakım sözleşmeleri, ortak alan giderleri ve planlanan çalışmalar dikkate alınarak hazırlanan işletme projesine göre belirlenir.
Giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağı konusunda öncelikle yönetim planı ve geçerli kurul kararları incelenir. Kanundaki varsayılan paylaşım esasları da dikkate alınır.
Her gider kalemi için mutlaka aynı paylaşım yöntemi uygulanmaz. Yönetim planında geçerli bir düzenleme bulunmuyorsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki esaslar dikkate alınır.
Kanunda kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için eşit paylaşım; diğer ortak giderler için ise kural olarak arsa payı oranında katılım öngörülmektedir. Somut hesaplama yapılırken yapının yönetim planı ayrıca incelenmelidir.
Aidatın malik ve kiracı arasındaki paylaşımı, kira sözleşmesi ile giderin niteliğine göre değerlendirilir. Kat malikinin kanundan doğan sorumluluğu devam eder.
Bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de ortak giderlerden belirli koşullarda birlikte sorumlu olabilir. Kiracının bu kapsamdaki sorumluluğu, kanunda ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlandırılmıştır.
Aidat tahakkukları ve yapılan ödemeler düzenli olarak kaydedilir. Geciken ödemeler belirlenerek ilgili kişilere bilgilendirme yapılır.
Ödeme gerçekleşmezse yönetim planı, kurul kararları ve mevzuat çerçevesinde yetkili hukuk uzmanlarıyla koordinasyon sağlanabilir.
Gerekli yetkilendirme ve belgelerin bulunması durumunda aidat borçları için hukuki takip başlatılabilir. Sürecin; borç kayıtları, işletme projesi, yönetim planı ve kurul kararları incelenerek yürütülmesi gerekir.
Martı Yapı Yönetim, gerekli hukuki işlemlerin yetkili hukuk uzmanlarıyla koordineli şekilde ilerlemesini sağlar.
Aidat tahsilatları, faturalar, ödemeler ve diğer mali hareketler kayıt altına alınır. Belirlenen dönemlerde gelir-gider durumu, borç-alacak takibi ve bütçe gerçekleşmeleri hakkında anlaşılır raporlar hazırlanır.
Raporlama yöntemi ve sıklığı, yapının yönetim modeli ve sözleşme kapsamına göre belirlenir.
Yapı adına yapılan harcamalara ait fatura, makbuz, dekont ve diğer ödeme belgeleri mali kayıtlarla ilişkilendirilerek saklanır.
Belgeli ve takip edilebilir bir mali sistem, kat maliklerinin gelir ve giderleri daha kolay denetleyebilmesini sağlar.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa yönetici atanması zorunludur.
Yönetici, kanunda belirtilen çoğunluk şartlarıyla kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir.
Toplantı zamanı öncelikle yönetim planına göre belirlenir. Kanun, kat malikleri kurulunun yılda en az bir defa toplanmasını öngörür; toplu yapılara ilişkin özel düzenlemeler ayrıca dikkate alınır.
Olağanüstü bir durum veya önemli bir sebep bulunması halinde gerekli çağrı usulü izlenerek olağanüstü toplantı da yapılabilir.
Kat maliki, geçerli bir vekâletle toplantıda başka biri tarafından temsil edilebilir. Ancak temsil edilebilecek oy sayısına ilişkin kanuni sınırlamalar bulunmaktadır.
Toplantı öncesinde vekâlet belgelerinin ve oy kullanma yetkisinin kontrol edilmesi gerekir.
Yönetim planı; yapının kullanım biçimini, yönetim sistemini, yöneticinin yetkilerini, ortak giderlerin paylaşımını ve kat maliklerinin uyması gereken kuralları düzenleyen temel belgedir.
Yönetimle ilgili kararlar alınırken Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte mevcut yönetim planı da incelenmelidir.
Yöneticinin temel görevleri arasında alınan kurul kararlarını uygulamak, ortak alanların korunmasını sağlamak, gelir ve giderleri takip etmek, gerekli ödemeleri yapmak ve yönetim belgelerini düzenli tutmak bulunur.
Görev kapsamı; mevzuat, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve yapılan sözleşmeye göre değerlendirilir.
Evet. Kat malikleri, yönetimin mali ve idari faaliyetleri hakkında bilgi talep edebilir. Faturalar, ödeme belgeleri, gelir-gider kayıtları ve karar defterleri belirlenen usuller çerçevesinde incelenebilir.
Düzenli mali raporlama, bu denetimin daha şeffaf ve anlaşılır biçimde yapılmasını sağlar.
Öncelikle yapıda bulunan teknik sistemlerin ve ekipmanların envanteri çıkarılır. Asansör, hidrofor, jeneratör, yangın ekipmanları ve benzeri sistemler için bakım ve kontrol takvimi hazırlanır.
Bakım tarihleri takip edilir, ilgili firmalarla koordinasyon sağlanır ve yapılan çalışmalar kayıt altına alınır.
İletilen arıza veya bakım talepleri kayıt altına alınarak ilgili teknik ekip ya da hizmet firmasına yönlendirilir.
Arızanın durumu, gerçekleştirilen işlem ve sonuç hakkında gerekli takip ve bilgilendirme yapılır. Acil durum uygulamaları, yapının hizmet planına göre belirlenir.
Temizlik sıklığı; yapının büyüklüğüne, kullanım yoğunluğuna, ortak alanlarına ve mevsimsel ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Merdiven, asansör, giriş, otopark, sosyal alan ve diğer ortak kullanım noktaları için görev ve kontrol programı hazırlanır.
Yapının güvenlik ve danışma ihtiyacını belirliyor; görev tanımı, vardiya planı ve saha kontrol süreçlerini oluşturuyoruz.
Özel güvenlik hizmeti gerektiren yapılarda çalışmaların ilgili mevzuata uygun ve yetkili güvenlik firmalarıyla koordineli şekilde yürütülmesini sağlıyoruz.
Hizmet kapsamına göre personelin görev tanımları, çalışma programları, izinleri ve özlük işlemleri takip edilebilir.
Personel görevlerinin düzenli yapılması saha kontrolleriyle izlenir ve tespit edilen eksikler için gerekli düzenlemeler planlanır.
Havuz, spor alanı, çocuk oyun alanı, otopark ve diğer ortak kullanım alanları için bakım, temizlik ve kontrol programları hazırlanır.
Uzmanlık veya yetki gerektiren ölçüm, bakım ve teknik işlemler ilgili uzmanlar ve hizmet firmalarıyla koordineli şekilde yürütülür.
Peyzaj hizmetleri; çim biçme, sulama, budama, gübreleme, bitki bakımı, mevsimlik çiçek uygulamaları ve bahçe düzenlemesi gibi çalışmaları kapsayabilir.
Uygulama programı bahçenin büyüklüğüne, bitki türlerine ve mevsimsel ihtiyaçlara göre oluşturulur.
İzmir ve Manisa başta olmak üzere Ege Bölgesi genelinde hizmet veriyoruz.
İzmir ve Manisa’nın ilçelerindeki apartman, site, toplu yapı, rezidans, tesis ve iş merkezi talepleri yapının konumu ve ihtiyaçlarına göre değerlendirilir.
Evet. İnternet sitemizde her ilçe için ayrı sayfa bulunmaması, o bölgede hizmet verilmediği anlamına gelmez.
İzmir ve Manisa’nın diğer ilçelerinden gelen talepleri konum, yapı türü ve hizmet kapsamına göre değerlendiriyoruz.
Ön değerlendirme yapılabilmesi için aşağıdaki bilgiler yeterlidir:
Gerekli görülmesi halinde yerinde keşif planlanır.
Telefon, WhatsApp veya internet sitesindeki iletişim formu üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
WhatsApp:
https://wa.me/905362212498
Kurumsal telefon:
0850 302 49 32
Genel iletişim:
0532 631 63 70
Yapınızın yönetimiyle ilgili sorunuzu bize iletin. İhtiyacınızı değerlendirelim ve size uygun çözüm seçenekleri hakkında bilgi verelim.
Ücretsiz Keşif ve Teklif Al
Bu sayfadaki cevaplar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Her yapının yönetim planı, kurul kararları, sözleşmeleri ve somut koşulları farklıdır.
Hukuki sonuç doğurabilecek işlemler öncesinde belgelerin yetkili bir hukuk uzmanı tarafından incelenmesi önerilir. Yasal konular için Adalet Bakanlığı’nın güncel 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu metni esas alınmalıdır.
Martı Yapı Yönetim; İzmir ve Manisa başta olmak üzere Ege Bölgesi’ndeki apartman, site, toplu yapı, tesis ve iş merkezlerine profesyonel yönetim çözümleri sunmaktadır.
